Llamada del director ejecutivo: aprovechar el momento mientras las acciones de WP Carey caen un 20% con un rendimiento del 6,3% (WPC)

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Comencé a invertir estratégicamente en WP Carey (NYSE:WPC) y otros REIT de arrendamiento neto triple al inicio de la pandemia, lo que ha demostrado ser una decisión acertada. Con el tiempo, esta inversión en particular se ha convertido en una de las diez primeras posiciones de mi creciente cartera de dividendos en términos de capital invertido.

Durante la pandemia, logré adquirir acciones de WP Carey a varios precios, desde tan solo $40 hasta tan alto como $82. Estas elecciones nunca me han dejado arrepentimiento. El notable desempeño de WP Carey en el cobro de alquileres durante la pandemia, junto con la capacidad de la compañía para afrontar los desafíos planteados por COVID-19, han solidificado su posición y fortalecido la confianza de los inversores. Esto permitió a la dirección centrarse en inversiones continuas y adquirir activos a precios difíciles.

Un avance rápido de tres años y la empresa está prosperando. Ha logrado un FFO notable en el primer trimestre de 2023 y unos ingresos en constante aumento. A pesar del buen desempeño de la compañía, el precio de las acciones ha experimentado una caída significativa, cayendo por debajo de los 70 dólares. Esta situación se debe principalmente a reacciones exageradas del mercado y temores exagerados sobre el impacto de las tasas de interés más altas.

Francamente, nunca anticipé que el precio de las acciones volvería a caer por debajo de los 70 dólares, a menos que ocurriera un desastre o una crisis importante. Sin embargo, las circunstancias actuales no califican para ninguna de las dos cosas. WP Carey sigue en excelente forma y la reacción del mercado parece injustificada dados los sólidos fundamentos y las perspectivas de crecimiento de la empresa.

WP Carey publicó unos resultados muy sólidos en 2023, con ganancias del primer trimestre más fuertes de lo esperado, ya que el FFO alcanzó los 1,31 dólares, superando fácilmente las estimaciones en 0,04 dólares. El FFO aumentó $0,02 de manera secuencial, pero bajó $0,04 interanualmente debido a menores ganancias provenientes de la gestión de inversiones.

WP Carey mantuvo su rango de orientación para el FFO de 2023 entre $5,30 y $5,40, lo que actualmente valora a la compañía en alrededor de 13 veces las ganancias del FFO luego del dramático desempeño de la acción del -20 % en 12 meses.

La ocupación del portafolio alcanzó su nivel más alto desde 2017 con 99,2%. Sorprendentemente, la última vez que la ocupación de la cartera cayó por debajo del 98% en un año completo fue hace más de 10 años, en 2011, cuando se registró en un 97,3%. Esto es testimonio de los sólidos inquilinos de WP Carey y de la inteligente asignación de cartera de la administración. De manera similar, la recaudación de alquileres, que había sido de vital importancia durante el pico de la crisis de COVID, está muy por encima del 99%, alcanzando el 99,4%, lo que es incluso más fuerte que el 99,3% que registró en el cuarto trimestre de 2022.

En comparación con sus pares, WP Carey tiene claramente un desempeño inferior y se encuentra al final de esa lista, ya que solo BNL y AAT han tenido un desempeño peor. Curiosamente, ambas acciones me parecen atractivas, teniendo en cuenta sus precios significativamente bajos. Lo que las hace aún más intrigantes es el hecho de que ambas compañías continúan demostrando ganancias sólidas y otras métricas operativas clave. Esta situación indica claramente que el mercado presenta abundantes y atractivas oportunidades de compra para quienes tengan la paciencia para capear la tormenta y capitalizar estas circunstancias favorables.

En mi opinión, WP Carey es el propietario más diversificado del mercado con una cartera casi perfectamente equilibrada. WP Carey ha estado ampliando constantemente su cartera de propiedades, que actualmente consta de 1.446 propiedades de arrendamiento neto, frente a las 1.390 de hace 3 trimestres. En términos de diversificación, la cartera de WP Carey se ha dividido casi por igual entre cuatro tipos de propiedades clave: industrial (27%), almacén (24%), oficina (17%) y comercio minorista (17%). Durante el último año, WP Carey ha tomado algunas decisiones estratégicas clave con respecto a su cartera al centrarse en hacer crecer sus divisiones industriales y de almacén.

WP Carey Diversificación de la industria y la propiedad (relaciones con inversores)

El grupo Industrial/Almacén representa el 51% del alquiler base anualizado y es la razón principal por la que WP Carey superó la pandemia casi ileso. Ahora bien, la próxima recesión será diferente de la COVID, ya que probablemente conducirá a una disminución significativa en el gasto de los consumidores y, si bien eso puede afectar la expansión en el segmento industrial y de almacenes, esto no significa que WP Carey no seguirá cobrando el alquiler.

En comparación con hace solo tres trimestres, WP Carey avanzó aún más en el desarrollo de su grupo industrial/de almacenes, que ahora, por primera vez, superó el 50 % del alquiler base anualizado (ABR), mientras que ha estado reduciendo agresivamente su cartera de oficinas.

Recientemente, un analista le preguntó al CEO de WP Carey, Jason Fox, si existe una desconexión entre el precio de las acciones de WP Carey y sus fundamentos comerciales y Jason Fox dio una respuesta muy optimista al enfatizar que la debilidad actual de las acciones representa una "oportunidad de compra".

Esta declaración se hizo en la conferencia Nareit REITweek a principios de junio y estuvo acompañada de más comentarios alcistas en torno al cobro de alquileres y la protección contra la inflación.

WP Carey - Protección contra la inflación (Relaciones con inversores)

El 57% de la cartera de WP Carey está indexada a la inflación, ya sea con tope o sin tope, y eso per se ya ofrece un grado sustancial de protección contra la inflación. La Reserva Federal ha mostrado una postura notablemente agresiva con respecto a su política monetaria al aumentar rápidamente las tasas de interés. En consecuencia, parece que la inflación, que antes era vertiginosa, se ha frenado efectivamente: datos recientes muestran una caída por debajo del 5%. Esta reducción de la inflación es sin duda un hecho positivo.

Vale la pena señalar que, a pesar de la trayectoria descendente de la inflación, WP Carey está preparado para seguir beneficiándose de sus contratos de alquiler vinculados al IPC. Estos acuerdos operan sobre una base rezagada, lo que significa que incluso cuando la inflación retroceda, la empresa seguirá disfrutando de las ventajas que ofrecen estos acuerdos. Esta característica fortalece aún más el argumento de inversión para WP Carey, ya que proporciona una medida de estabilidad y aislamiento de las fluctuaciones a corto plazo en el panorama inflacionario.

WP Carey espera un crecimiento promedio de alrededor del 4% en el alquiler contractual para 2023 a pesar de la caída de la inflación, que es el mayor crecimiento del alquiler contractual en el sector de arrendamiento neto. Además, como se destacó anteriormente, existe un desfase entre la inflación y los alquileres y, por lo tanto:

Y aunque hay evidencia de que la inflación está comenzando a enfriarse, el retraso inherente en el que fluye a través de los alquileres mantiene nuestro crecimiento contractual de los alquileres en las mismas tiendas en alrededor del 4% en 2023 y más del 3% en 2024. Tenga en cuenta que esto se basa sobre la base de proyecciones de que la inflación volverá a rondar el 2% a finales del próximo año. Entonces, en la medida en que la inflación se mantenga por encima del 2%, nuestro crecimiento de los alquileres en las mismas tiendas también seguirá siendo elevado.

Fuente: Llamada de resultados de WP Carey para el primer trimestre de 2023

Sin lugar a dudas, estos serían dos de los mejores años de WP Carey y el mercado no recompensa al 100% a la empresa por eso.

WP Carey - Crecimiento ABR en la misma tienda (Relaciones con inversores)

En mi opinión, lo más crucial en este momento es observar detenidamente el perfil de deuda de los REIT y los BDC para evaluar su fortaleza relativa en este entorno de altos intereses al que no nos hemos enfrentado durante décadas. Y lo preocupante no es sólo el nivel de interés máximo esperado de alrededor del 5% en 2023, sino también el inmenso ritmo al que la Reserva Federal está subiendo las tasas. La Reserva Federal provocó esa situación por sí sola, ya que consideró que la inflación era transitoria durante muchos meses y fue demasiado lenta para reaccionar ante el estallido de la guerra y el aumento vertiginoso de los precios de la energía.

WP Carey tiene un balance sólido y conservador con una escala de vencimiento de deuda manejable. Sin embargo, mientras que en 2023 sólo vence un minúsculo 3,7% o un poco más de 300 millones de dólares de hipotecas, WP Carey se enfrenta a una importante deuda con vencimiento en 2024 y 2025 que, en conjunto, representa aproximadamente el 40% de la deuda total.

WP Carey - Calendario de vencimientos de deuda (Relaciones con inversores)

La probabilidad de que WP Carey canjee su deuda sin una refinanciación significativa es extremadamente baja. Dado que las tasas de la Reserva Federal ya superan el 5% y no hay evidencia convincente que indique un giro inminente por parte de la Reserva Federal, es muy posible anticipar que WP Carey necesitará buscar opciones de refinanciamiento a tasas de interés potencialmente sustancialmente más altas en comparación con las tasas actuales del 3,5%. para deuda con vencimiento en 2024 y 4,2% para deuda con vencimiento en 2025.

Las ramificaciones precisas de este escenario para WP Carey siguen siendo inciertas. Sin embargo, incluso si los costos por intereses aumentaran significativamente en el corto plazo, es importante señalar que WP Carey cuenta con un balance excepcionalmente sólido. Con aproximadamente 1.700 millones de dólares en liquidez disponible a su disposición, la empresa posee los medios para canjear potencialmente toda su deuda de 2023 y 2024. Vale la pena mencionar que si bien esta opción está disponible, es poco probable que WP Carey la utilice, ya que la empresa puede lograr tasas de capitalización más altas si se adhiere a su estrategia probada de fusiones y adquisiciones:

Por lo tanto, seguimos poniendo capital a trabajar y seguimos bien posicionados para financiar el volumen de inversión incluido en nuestra guía.

Fuente: Llamada de resultados de WP Carey para el primer trimestre de 2023

WP Carey tiene un largo y sólido historial de dividendos con más de 21 años de crecimiento anual de dividendos y series anuales de aumentos de dividendos trimestrales, aunque mediocres, desde su oferta pública inicial a finales de los años 90 y, por lo tanto, está a punto de unirse al ilustre Dividend Aristocrat. ciclo.

Es uno de los pocos REIT que pudo mantener su racha de crecimiento de dividendos en medio de la pandemia. Si bien estos aumentos de dividendos sólo pueden describirse como anémicos o como un pequeño copo de nieve (es sólo del 0,2% por trimestre), para un inversor con muchos años o décadas de inversión por delante, incluso un pequeño copo de nieve puede convertirse en una gran bola de nieve, especialmente cuando ese copo de nieve inicial, el rendimiento por dividendo actual, ya comienza cerca del 6,5%.

WP Carey - Historial de dividendos (Relaciones con inversores)

Comencé mi puesto en WP Carey en marzo de 2020 y desde entonces lo he estado ejecutando principalmente en planes de inversión quincenales, además de agregar más acciones de manera oportunista cuando tenía algunos fondos adicionales disponibles.

La razón principal de ese anémico crecimiento de dividendos en los últimos años es el índice de pago relativamente alto de WP Carey, que estuvo consistentemente por encima del 80%. Teniendo en cuenta la orientación de la compañía para 2023 mencionada anteriormente, el índice de pago de AFFO a fin de año caería por debajo del 80%. Y aunque la gerencia no ha comunicado explícitamente ningún índice de pago objetivo, un nivel por debajo del 80% es ciertamente más sostenible que lo que el REIT había logrado lograr en los últimos años.

Este hecho positivo me infunde confianza, ya que sugiere que el crecimiento de los dividendos recuperará impulso el próximo año, ofreciendo así una salvaguardia más sólida contra la inflación. Cabe destacar que desde 2014, el dividendo anual solo ha experimentado un modesto aumento del 14% en total. No obstante, para los inversores que buscan unos ingresos seguros y sustanciales, esta acción presenta una oportunidad atractiva. Como se mencionó anteriormente, en el futuro, una inflación más alta está destinada a servir como un viento de cola en lugar de un viento en contra para la empresa, y hay pocas empresas que pagan dividendos que puedan hacer tal afirmación.

Sin embargo, lo realmente fascinante de WP Carey es lo bien que pone su diversificación al servicio de los inversores. Por ejemplo, ha evitado los activos minoristas estadounidenses en favor de los minoristas europeos, porque cree que Estados Unidos tiene demasiadas tiendas. Y al principio de la pandemia, anunció planes para comprar activos industriales y de almacén. Vio una oportunidad para invertir en un tipo de propiedad cada vez más importante mientras las empresas intentaban reforzar su liquidez ante el problema sanitario.

La perspectiva del CEO se alinea con la mía, ya que también considero la reciente caída del 20% en el precio de las acciones de WP Carey durante los últimos 12 meses como una oportunidad de compra convincente. A pesar de su posición excepcional dentro del sector del arrendamiento triple neto, el desempeño de la acción durante este período no refleja adecuadamente su verdadero valor.

Los aumentos de alquileres impulsados ​​por la inflación continuarán impulsando las mismas tasas de crecimiento de tiendas de la compañía y proporcionarán suficiente apalancamiento operativo para mantener su sólido balance y su capacidad para refinanciar y pagar sus obligaciones de deuda.

Sin duda, la acción se ha visto afectada por el impacto de las mayores tasas de interés. Sin embargo, la corrección del 20% observada durante el año pasado explica suficientemente esta preocupación. Las recientes actividades de capital realizadas por WP Carey refuerzan aún más la confianza entre los inversores. El REIT ha demostrado su acceso excepcional a los mercados de capitales al canjear un préstamo a plazo de 500 millones de euros al 4,34% con vencimiento en abril de 2026 y una colocación privada en septiembre de 2022 de 150 millones de euros en bonos senior no garantizados al 3,41% con vencimiento en 2029 y 200 millones de euros en bonos no garantizados al 3,7%. con vencimiento en 2032.

WP Carey está equipado con una amplia liquidez que puede aprovechar de forma cautelosa y selectiva para aprovechar las numerosas oportunidades que surgirán. La valoración actual de las acciones, que cotiza en torno a 12,5 veces el FFO de 2023 y ofrece un rendimiento atractivo de casi el 6,5%, la convierte en una compra atractiva para los inversores. Personalmente, soy un inversor satisfecho y tengo la intención de continuar con mis planes de ahorro quincenales en el futuro previsible.

Todos esos factores hacen que la acción sea una compra fuerte en este momento y una compra aún más fuerte si experimenta nuevas caídas en el futuro.

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Divulgación del analista: Tengo/tenemos una posición larga beneficiosa en las acciones de WPC, ya sea a través de propiedad de acciones, opciones u otros derivados. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No recibo ninguna compensación por ello (aparte de Buscando Alfa). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo. No estoy ofreciendo asesoramiento financiero sino sólo mi opinión personal. Los inversores pueden tener en cuenta otros aspectos y su propia diligencia debida antes de tomar una decisión.

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